2025년 6월 부동산 대출 규제, 기존 계약자는 어떤 영향을 받을까?
정부의 갑작스러운 대출 규제로 인해 부동산 시장이 크게 흔들리고 있습니다. 특히 실수요자와 투자자 모두 규제 적용 시점과 기준에 대한 명확한 이해가 필요한 시점입니다. 본 글에서는 기존 계약자에게 적용되는 예외 규정, 대출 한도 변화, 실제 적용 사례를 통해 실무에서 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리해드립니다.
계약서와 계약금, '날짜'가 핵심입니다
2025년 6월 28일 규제 시행 이전에 주택 매매 계약을 체결하고
계약금을 납부한 경우, 기존 대출 규정이 그대로 적용됩니다.
가계약은 인정되지 않기 때문에 반드시 본계약서와 납입 증빙이
필수입니다. 특히 이 날짜 차이 하나로 수억 원의 대출 차이가
발생할 수 있어, 실수요자라면 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
중도금·이주비 대출도 ‘입주자 모집공고’가 기준입니다
입주자 모집공고가 6월 27일 이전에 공고됐다면 기존 규정이 적용됩니다.
다만, 모집공고 없이 분양을 진행한 재건축·재개발 사업장은 착공신고나
관리처분인가 등의 기준이 적용됩니다.
아래 표는 적용 기준별 예외 적용 여부입니다:
기준일 예외 적용 여부
| 6월 27일 계약금 납부 | 예외 적용 가능 |
| 가계약만 진행 | 예외 적용 불가 |
| 6월 27일 이전 공고 | 기존 규정 적용 가능 |
전세대출, ‘갭투자’형 구조는 전면 차단
전세대출의 경우도 6월 27일까지 임대차 계약서를 작성하고
계약금을 납부한 경우 기존 제도가 유지됩니다. 그러나
소유권 이전 조건부 전세대출은 시행일부터 전면 금지됩니다.
즉, 갭투자 목적으로 활용되던 구조는 더 이상 허용되지 않으니
전세 계약서를 체결할 때 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.
수도권 전역, 주담대 한도 ‘6억 원 상한’ 명시
이번 규제의 가장 큰 변화는 주택담보대출 한도가 수도권
전역에서 6억 원으로 제한된다는 점입니다. 이는 기존의
LTV 기준과 무관하게 적용되므로, 고가 아파트를
매입하려는 실수요자에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.
다음은 예시 아파트의 대출 가능액 변화입니다:
항목 기존 (LTV 기준) 변경 후 (6억 상한)
| 시세 13억 아파트 | 약 9.1억 원 가능 | 최대 6억 원 제한 |
다주택자 대출은 원천 차단, 실수요자는 '6개월 이내 처분' 조건
이제 다주택자는 주택 구입 목적 주담대를 전혀 받을 수 없습니다.
1주택자가 일시적으로 2주택이 될 경우, 신규 주택 취득 후
180일 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 이를 위반할 경우
대출이 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
실수요자라 하더라도 '기한 내 처분 조건'을 반드시 지켜야 합니다.
하루 차이로 수억 손해? 실제 사례로 살펴보는 주의사항
예시 1: A씨는 6월 27일 가계약만 체결한 상태. 본계약서를 작성하지
않아 강화된 규제를 적용받아 주담대가 거절됨.
예시 2: B씨는 재건축 조합원으로, 관리처분인가가 6월 26일에
이뤄졌고, 기존 규정을 적용받아 중도금 대출 가능.
예시 3: C씨는 6월 28일 이후 전세 계약서를 작성했고,
소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되며 대출 불가 판정.
이처럼 규제 시행일 이전의 서류 작성·계약금 납부 여부가
모든 기준의 핵심입니다.
시장 영향, 연간 20조 원 대출 축소 예상
정부는 이번 규제를 통해 가계대출 증가 속도를 크게 낮출 계획입니다.
가계대출은 현재 1,800조 원 규모에 달하며, 연간 증가폭을
20조 원 수준으로 억제하려는 시도입니다. 이는 실수요자에게도
기회를 제한할 수 있어, 중장기적으로는 매매 수요 위축 가능성이 큽니다.
특히 수도권 거래량은 연말까지 최대 40%까지 줄어들 것으로 전망됩니다.
실무 대응법, 실수요자와 투자자 모두 체크리스트 필수
실수요자는 계약서 날짜와 대출 가능 금액, 처분 조건 등을
명확히 파악하고, 투자자는 다주택 제한 조건과 대출 전면 금지
기준을 숙지해야 합니다. 규제는 예고 없이 시행되므로, 항상
최신 정보와 금융사 지침을 확인하는 것이 실전 대응의 핵심입니다.